Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması veya kanunda belirtilen tahliye sebeplerinin oluşması hâlinde, kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla açtığı davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 350-356. maddeleri arasında düzenlenen tahliye sebepleri, kiracı ve kiraya veren arasındaki dengeyi korumayı amaçlar. Av. Emre Akman, Konya’da tahliye davalarında müvekkillerine profesyonel hukuki destek sunmaktadır.
Tahliye Davası Sebepleri
Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası açılabilecek hâller sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlenmiştir. Kiraya veren, yalnızca kanunda belirtilen sebeplere dayanarak tahliye talep edebilir.
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Gereksinim (İhtiyaç) Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350/1): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351): Taşınmazı yeni satın alan malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, sözleşme süresinin bitiminde de dava açılabilir.
Tadilat ve Yeniden İnşa (TBK m. 350/2): Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu sırada kullanımı imkânsızsa tahliye istenebilir. İnşaat projesi ve ruhsat belgeleriyle desteklenmesi gerekir.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Temerrüt (Kira Borcunun Ödenmemesi) (TBK m. 352/2): Kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın yapılması hâlinde de kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiracının kira sözleşmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmesi hâlinde, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir.
Kiracının Veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Olması (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Tahliye Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç
Av. Emre Akman, tahliye davası sürecini şu adımlarla yönetmektedir:
- Hukuki değerlendirme: Tahliye sebebinin kanuna uygunluğu değerlendirilir
- İhtarname gönderimi: Gerekli hâllerde noter aracılığıyla ihtarname çekilir
- Dava dilekçesi hazırlama: Tahliye sebepleri ve delillerle birlikte dilekçe hazırlanır
- Dava açma: Görevli ve yetkili mahkemeye dava açılır
- Duruşma süreci: Deliller sunulur, tanıklar dinlenir
- Karar ve icra: Mahkeme kararının kesinleşmesi ve gerekirse icra yoluyla tahliye
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Konya’daki taşınmazlar için Konya Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Av. Emre Akman, Konya Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye davalarında müvekkillerini etkin şekilde temsil etmektedir.
Tahliye Davası Süresi
Tahliye davası süresi, davanın türüne ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmektedir:
- Temerrüt nedeniyle tahliye: 3-6 ay
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: 6-12 ay
- Tahliye taahhüdüne dayanan tahliye: 2-4 ay (icra yoluyla daha hızlı)
- Yeni malik tahliyesi: 6-12 ay
İstinaf başvurusu yapılması hâlinde süre 6-12 ay daha uzayabilir. Konya Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki ortalama yargılama süresi, davanın karmaşıklığına bağlı olarak 4-8 ay arasında değişmektedir.
İcra Yoluyla Tahliye
Bazı durumlarda dava açmadan doğrudan icra takibi yoluyla tahliye mümkündür. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan hâllerde, taahhüt süresinin dolmasının ardından İcra Müdürlüğü’ne başvurularak tahliye talep edilebilir. Kiracı 15 gün içinde itiraz etmezse tahliye gerçekleştirilir; itiraz hâlinde ise itirazın kaldırılması davası açılır.
Kira borcunun ödenmemesi hâlinde (bkz. Konya’da kira uyuşmazlıkları rehberimiz) İİK m. 269 uyarınca ödeme emri gönderilir. Kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir; süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sürelere dikkat: Tahliye davası açma süreleri hak düşürücüdür; sürenin kaçırılması hakkın kaybına yol açar
- İhtarname zorunluluğu: Bazı tahliye sebeplerinde noter aracılığıyla ihtarname çekilmesi zorunludur
- Delil toplama: Kira sözleşmesi, ihtarnameler, banka dekontları, fotoğraflar muhafaza edilmelidir
- Tazminat yükümlülüğü: İhtiyaç sebebiyle tahliyede, taşınmaz 3 yıl süreyle başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiracıya tazminat ödenmelidir
- Kira tespit davası ile birlikte: Tahliye davası ile birlikte kira bedelinin tespiti davası da açılabilir
2026 Yılında Tahliye Davası: Güncel Değişiklikler
2026 yılı itibarıyla kira hukuku alanında önemli gelişmeler yaşanmaktadır. Kira artış oranları, enflasyon ve TÜFE verileriyle doğrudan ilişkilidir. Konut kiralarında %25 artış sınırı uygulaması sona ermiş olup, artık TÜFE oranına göre artış yapılmaktadır. Bu değişiklikler tahliye davalarının seyrini de etkilemektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davasının süresi sebebine göre değişir. Temerrüt nedeniyle tahliye 3-6 ay, ihtiyaç nedeniyle tahliye 6-12 ay sürebilir. İcra yoluyla tahliye ise daha hızlı sonuçlanabilir.
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından icra dairesine başvurularak zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir. İcra müdürlüğü kiracıya 15 gün süre verir; bu sürede çıkmazsa zabıta eşliğinde tahliye yapılır.
Dava masrafları ne kadar?
Dava masrafları; mahkeme harcı, avukatlık ücreti, tebligat giderleri ve icra masraflarından oluşur. Detaylı maliyet bilgisi için Av. Emre Akman ile iletişime geçebilirsiniz.
Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Kiraya veren, yalnızca TBK’da belirtilen sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir: ihtiyaç, tadilat, temerrüt, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi hâller. Keyfi tahliye talebi mümkün değildir.
Tahliye taahhüdü geçerli mi?
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesinin başlangıcından sonraki bir tarihte, yazılı olarak ve belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde düzenlenmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı tarihli taahhütler geçersiz sayılabilir.
Tahliye Davası İçin Hukuki Destek
Tahliye davası süreci, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından dikkatli yönetilmesi gereken bir hukuki süreçtir. Av. Emre Akman ve Akman Hukuk Bürosu olarak Konya’da tahliye davalarında her iki tarafa da profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
İletişim: Tahliye davanız hakkında ücretsiz ön görüşme için Av. Emre Akman’ı arayın.
📞 0545 682 82 16
📧 info@akmanhukuk.com.tr
📍 Şemsitebrizi Mahallesi, Mazhar Babalık Sokak No: 6/402, 42030 Karatay/Konya