Konya’da Kira Uyuşmazlıkları
Kira uyuşmazlıkları, kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan hukuki sorunlardan biridir. Konya’da hızla gelişen gayrimenkul piyasası ve artan kira bedelleri, bu tür anlaşmazlıkların sayısını da artırmaktadır. Av. Emre Akman, Konya’da bu konularda hem kiracılara hem de kiraya verenlere profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenen kira hukuku, tarafların hak ve yükümlülüklerini detaylı biçimde belirlemektedir. Bu rehberde Konya’da yaşanan kira uyuşmazlıklarının türlerini, çözüm yollarını ve güncel hukuki gelişmeleri ele alacağız.
Kira Uyuşmazlığı Türleri
1. Kira Bedeli Uyuşmazlıkları
Kira artışı konusu, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık türüdür. TBK m. 344 uyarınca konut kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamasını geçemez. 2026 yılında bu oran belirlenirken TÜİK verileri esas alınmaktadır.
Kira tespit davası: Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamazsa, kira tespit davası açılabilir. Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, mahkeme hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Av. Emre Akman, Konya’da kira tespit davalarında emsal kararları ve güncel piyasa verilerini kullanarak müvekkillerinin haklarını korumaktadır.
2. Depozito (Güvence Bedeli) Uyuşmazlıkları
TBK m. 342 uyarınca konut kiralarında depozito bedeli üç aylık kira bedelini geçemez. Depozito, kiracının borcuna mahsup edilemez ve bankada açılacak vadeli hesapta tutulmalıdır. Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının hasar bırakmadığı tespit edilirse depozito iade edilmelidir.
Konya’da depozito iade davalarında sıklıkla karşılaşılan sorunlar: depozitonun banka hesabında tutulmaması, normal kullanım yıpranmasının hasar olarak gösterilmesi ve depozito iadesinin haksız yere geciktirilmesidir.
3. Aidat ve Ortak Gider Uyuşmazlıkları
TBK m. 341’e göre kiracı, aksine sözleşme olmadıkça yan giderleri (aidat, su, elektrik, doğalgaz) ödemekle yükümlüdür. Ancak demirbaş, çatı onarımı, bina güçlendirme gibi büyük bakım giderleri kiraya verene aittir. Bu ayrımın net yapılmaması uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
4. Tahliye Uyuşmazlıkları
Kiracının tahliye edilmesi, yalnızca kanunda belirtilen sebeplerle mümkündür. İhtiyaç, temerrüt, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar en yaygın tahliye sebepleridir. Konya Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen tahliye davaları hakkında detaylı bilgi için tahliye davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
5. Bakım ve Onarım Uyuşmazlıkları
Kiralanan taşınmazda oluşan arıza ve hasarların giderilmesi konusu sık uyuşmazlık yaratır. TBK m. 317-318 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Küçük onarımlar kiracıya, yapısal onarımlar kiraya verene aittir.
Kira Uyuşmazlıklarında Çözüm Yolları
1. Arabuluculuk (Zorunlu)
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Arabuluculuk süreci, tarafların bir arabulucu eşliğinde müzakere ederek anlaşmaya varmasını amaçlar. Konya’da adliye bünyesindeki arabuluculuk merkezlerinden randevu alınabilir.
Av. Emre Akman, arabuluculuk sürecinde müvekkillerini temsil ederek haklarının korunmasını sağlamaktadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa mahkemeye gerek kalmaz; anlaşma tutanağı ilam niteliğinde belge sayılır.
2. Kira Tespit Davası
Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya artış oranında anlaşmazlık hâlinde başvurulabilir. Mahkeme, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve piyasa koşullarını değerlendirerek hakkaniyet ilkesine uygun bir kira bedeli belirler.
3. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle (aşırı enflasyon, ekonomik kriz gibi) kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir. Bu dava, TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanır.
4. Sulh Hukuk Mahkemesi Davası
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Konya Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira tespit, tahliye, kira alacağı ve depozito iade davalarını karara bağlamaktadır.
2026 Yılı Kira Hukuku Güncel Gelişmeler
2026 yılı itibarıyla kira hukukunda dikkat çeken gelişmeler:
- Kira artış oranı: TÜFE oniki aylık ortalaması uygulanmaktadır
- Zorunlu arabuluculuk: 2023’ten beri tüm kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır
- Kira sözleşmesi zorunluluğu: Yazılı sözleşme ispat kolaylığı sağlar ancak sözlü sözleşme de geçerlidir
- Dijital kira ödemeleri: Banka havalesi ve EFT ile yapılan ödemeler ispat açısından önemlidir
Kiracıların Hakları
- Kira sözleşmesi süresince taşınmazda oturma hakkı
- Yasal sınırlar dışında kira artışı yapılmaması
- Taşınmazın kullanıma elverişli durumda teslim edilmesi
- Depozito iadesini talep etme hakkı
- Kanunda belirtilen sebepler dışında tahliye edilememe güvencesi
- Yapısal onarımların kiraya veren tarafından yaptırılmasını isteme
Kiraya Verenlerin Hakları
- Kira bedelinin zamanında ödenmesini talep etme
- Kanuni artış oranında kira artışı yapma
- Taşınmazın özenle kullanılmasını isteme
- Kanuni sebeplerle tahliye davası açma
- Kira tespit davası açarak emsal kira bedeli belirlenmesini talep etme
- Kiracının verdiği zararların tazminini isteme
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Konut kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamasını geçemez. İşyeri kiralarında ise taraflar serbestçe belirleyebilir; ancak sözleşmede oran belirlenmemişse TÜFE uygulanır.
Kiracı kira ödemezse ne yapılır?
Öncelikle noter aracılığıyla 30 günlük ödeme süresi veren ihtarname gönderilir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar hâlinde de süre sonunda tahliye davası açılabilir.
Depozito ne zaman iade edilir?
Kira sözleşmesi sona erip taşınmaz teslim edildikten sonra, kiracının hasar bırakmadığı tespit edilirse depozito derhal iade edilmelidir. Uyuşmazlık hâlinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Kira sözleşmesi olmadan kiracı hakları var mıdır?
Evet. Yazılı kira sözleşmesi olmasa bile kiracı, kanuni haklarından yararlanır. Ancak yazılı sözleşme ispat açısından büyük kolaylık sağlar. Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları ve tanık beyanları delil olarak kullanılabilir.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava, usulden reddedilir.
Kira Uyuşmazlığında Hukuki Destek
Kira uyuşmazlığınızda haklarınızı korumak için Av. Emre Akman ve Akman Hukuk Bürosu’na başvurabilirsiniz. Arabuluculuk sürecinden dava takibine kadar her aşamada profesyonel hukuki destek sunmaktayız.
İletişim:
📞 0545 682 82 16
📧 info@akmanhukuk.com.tr
📍 Şemsitebrizi Mahallesi, Mazhar Babalık Sokak No: 6/402, 42030 Karatay/Konya